広島解体組合が従前地とは何かご説明いたします

2019.09.10

広島解体工事業者ハウスドクターの三島です。

従前地とは、土地区画管理事業における施工地区内の土地のことで、土地区画管理法では従前の宅地とされています。

土地区画管理事業とは、地方公共団体等が施行する都市計画区域内での土地の整形や再配置、公共施設の新設や変更を行なう事業です。

土地の整形・再配置を行い、道路・公園・広場などの公共施設を新設したり、上水道・ガスなどの供給処理施設を整備したりするものです。

この場合、町並みはそれまでと全く違うものになり、建物も全く別の場所に移したり立て直したりすることになりますので、宅地の所有者には区画整理後に別の宅地が渡されることになります。

その際に、在地の所有者が別の土地に移動せざるを得ないことがあるため、土地区画管理法に基づき新しく土地が与えられます。

その際にもともと所有していた土地を、従前の土地または従前地と言います。

行政府などにより土地区画整理事業が実施される際の区画整理を行う前の土地が従前地で、これに対して、区画整理後に形や面積、位置を変えて渡される土地のことは換地といいます。

この場合の従前地と換地は、位置や地積、環境等が照応するように定められています。

従前地が借地の場合、借地権は換地に存続します。区画整理を機に借地だった土地を購入する場合は、従前地で購入・登記をし、その後換地に移転となります

従前地（土地区画整理事業が開始される前の移転をする前の土地）、仮換地（土地区画整理事業が完了した後に移転予定の土地）は売却することができますが、実際には、従前地ではあるものの、移転後の仮換地の売買ということになります。

従前地（土地区画整理事業が開始される前の移転をする前の土地）、仮換地（土地区画整理事業が完了した後に移転予定の土地）の売買には注意が必要です。

従前地と仮換地の評価額は、同じ金額になることはありません。

そのため、組合と土地の所有者で精算金のやり取りをすることで、差額の調整を行います。

従前地の時点では3,000万円の評価額だった土地が、仮換地となったことで2,800万円に値下がりした場合、組合より所有者に対して差額の200万円が支払われることになります。

一方で、従前地の時点で3,000万円の土地が、仮換地になることで3,200万円に値上がりした場合は、所有者から組合に対して差額の200万円を支払うことになります。

従前地および仮換地の売買では、あらかじめ精算金の受け取りや支払いを、売主と買主のどちらかに担当させることを決めておきます。

賦課金とは、保留地（土地区画整理事業で園や道路など公共設備の建設に使用される土地）となった土地が当初の価格で売却することができなくなり、土地区画整理事業そのものが頓挫してしまった際に、組合員は賦課金を支払うことになります。

この場合の組合員は、土地区画整理事業の区域に居住している全員が該当します。そのため、従前地を購入して所有者となった買主は、必然的に組合員となるため、賦課金を支払うリスクが発生します。

土地区画整理事業は、自治体が主導する計画であるため頓挫することはあまりありませんが、万が一のことを想定して、売主は買主に賦課金のことを説明しておくことが求められます。

土地区画整理事業後には、周囲の土地よりも高い金額で売却できる可能性があります。

しかし、土地の査定は不動産会社によって異なるため、一括査定を利用して、複数の不動産会社の中から、最も高い金額で査定してくれる不動産会社に、売却の仲介を依頼すると良いでしょう。