広島解体組合が建築のプロセスについてご説明いたします
広島解体工事業者ハウスドクターの三島です。
①新築を計画する
人によって家を建てることを考え出すきっかけは様々ですが、ある程度早めに動き出してみることがおすすめです。
新築に関する不安はご自身やご家族と一緒に動いてみて解消していくことが大切で、 もちろん動き出してから途中で計画をやめる事や延期することもできるためご自身のペースで進めましょう。
②資金計画の目安を定める
現実的なお金の計算が大切、一般的な住宅ローンの返済期間は35年と長期にわたるので余裕をもった資金計画と返済計画を立てることが大切です。
今の家計収支をもとに、全体のおおまかな購入金額（予算）を決めていきます。
借り入れ金額＋頭金（自己資金、贈与金額）＝土地購入費、建設予算となります。
③スケジュールを立てる
いつ入居するのかを具体的に決め、そこから逆算していスケジュールを立てていく方法が一般的です。
業者によって打ち合わせ期間や工期は違ってくるため、ある程度余裕をもったスケジュールを組みましょう。
・建て替えする時の注意点
現在お住いの家を建てた当時は建築基準法に適合していても、現行の基準に適合しなくなっている場合がありますので、現時点での建ぺい率や容積率などを確認してください。
その結果、現時点で建てられる床面積が少なくなる場合もありますので注意が必要です。
建て替えをする時は仮住まいが必要となります。
短期で入居可能な物件を探すのは難しいですが、インターネットや地元の不動産屋などで広く情報を集めましょう。
荷物の整理が大変な場合は、トランクルームなどで一時保管する方法もあります。
取り壊す住宅の既存のローンが残っている場合は、一般的にはローンの完済が必要です。
④土地探し
新たに土地を探す際に一番大切な事は、まずは場所を考えることです。
最寄りの駅や学校へのアクセスなどの生活環境、日当たり、高低差、接道状況、近隣の住環境も大切、様々な時間帯に現地に行ってみることや、何気なくゴミ捨て場を見てみることをお勧めします。
近隣の方がどんな方なのかをある程度知ることができます。
電気・ガス・上下水道の整備の確認も必要。
地盤がどうなっているかも大切な要素です。
具体的には地盤調査をしなければ分かりませんが、河川や池の近くや埋立地、水田だった場所などは比較的地盤が弱いと言われ、地盤改良が必要になることもあります。
イメージしている家の形状との兼ね合いも大切です。
現在ではインターネットや情報誌で情報がたくさん出ていますので、様々な希望条件に見合った情報をすぐに得ることができます。
インターネットや情報誌には出ない情報もありますので、住みたい地域周辺の不動産屋も利用しましょう。
ハウスメーカーが「建築条件付き」という土地として販売していることもあります。
そのハウスメーカーで建築することを条件とした土地の販売です。
⑤古家付きの土地を購入して建て替える
土地を購入前に信頼のおける設計士や業者に見てもらってから購入しましょう。
購入して解体し、いざ建築という段階で土地の形状や性質、制約で希望の間取やプランができないということもあります。
購入後に地盤が弱いことが分かり、地盤を改良をするために多額の費用が必要になることもあります。
土地に合わせて家のことを考えるより、ある程度自分の建てたい家の希望やイメージしておくことなど事前の準備や調査が大切です。
⑥建築を依頼する
家を建てる際に建築を依頼する先は、設計士、地域の建設会社＆工務店、ハウスメーカーの3つです。
・建築士（建築家）
個性的な家や自分の希望を多く取り入れたい方は設計士（建築家）がおすすめです。
第3者の立場で工事の施工内容などもチェックしてもらうことができます。
建築工事の10％程度の設計料、工事管理料が必要です。
・地域の建設会社・工務店
地域で注文住宅を建築している会社は、その地域の気候や風土に合わせ地域密着の大工の良い点と、土地探しからアフターケアまで総合的なサービスを提供するハウスメーカーの良い点を持ち合わせています。
・ハウスメーカー
住宅メーカーが用意するプランや標準装備の設備は、これまで家を建てた人の要望や声が集約されたものであるため、プランや品質、価格などすべての面において安定している点が住宅メーカーのメリットのひとつです。
ハウスメーカーや工務店は、実際に住宅展示場足を運びモデルハウスを見学してみましょう。
自分達のイメージや夢を膨らますきっかけにもなり、具体的な暮らし方をイメージすることができます。
しかし、一般的にモデルハウスはグレードの高い仕様のものが多いため、標準仕様の確認が必要です。
豪華でおしゃれな家財（テーブル、ソファ、キッチン用品、ベッドなど）は差し引いて見ましょう。
そこでの印象や施工会社の特徴、姿勢、営業マンの誠意などをじっくり観察してください。
設計事務所は、実際に手がけた事例を見せてもらいましょう。
どのような依頼先でも、最終的に一番大切なことは信頼してお任せできるかどうかということです。
見積もりは、数社に絞ってからは必ず相見積もりを依頼しましょう。
大切なことは同じ条件で比べることで、断る場合は速やかに連絡しましょう。
⑦解体のコストを抑え、節約したコストは新築に
工務店や建設会社、ハウスメーカーなどどの業者に依頼する場合でも、解体は別に依頼（分離発注）した方がコストを抑えられることがほとんどです。
解体工事を新築工事とは切り離して発注（分離発注）した方が解体費用の大幅なコストダウンに期待ができます。
実際に施工する解体業者から見積もりが出るため、内容が明確で話しの行き違いなどのトラブルが起きにくくなります。
解体費用を安く抑えて新築費用に予算をかけたい場合は、解体と建築の分離発注がおすすめです。
⑧外構工事（エクステリア）を依頼
外構工事（エクステリア）も新築工事と分けて発注する方が、工務店やハウスメーカーの中間マージンがなくなるなどで割安になることが多くなっています。
住宅施工会社から外構見積もりを出してもらう際、別の外構業者に依頼することは可能であるか確認してみましょう。
分離発注を決めた場合は新築工事の進捗によって外構工事に入ってもらうタイミングなどが異なります。細かな工事内容やスケジュールの行き違いが無いように、必ず住宅施工会社と外構業者とは直接打ち合わせしてもらいましょう。
⑨住宅ローン
金利タイプや返済方法、返済期間、担保などライフプランに合わせた住宅ローン選びをしましょう。
返済負担率（年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合）は、一般的には25％以内が望ましいと言われています。
繰上げ返済で住宅ローン残高の全部または一部を返済することによって、元金にかかる利息を減らすことができます。
【金利タイプ】
・変動金利
特徴…年に2回金利が見直しされ、金利が低下した場合は返済額が減少する
メリット…低金利の場合、当面の返済額を抑えることができる
デメリット…金利が上昇すると返済する元金が増えることもある
・固定金利
特徴…借り入れた時の金利が完済まで続く
メリット…返済額が一定であるため、家計管理が簡単
デメリット…金利が下降すると金利負担が大きくなる可能性もある
・固定金利選択型
特徴…固定期間終了後、固定か変動かを選択する
メリット… 固定期間終了後、金利状況に応じて固定金利か変動金利かを選ぶことができる
デメリット…金利が上昇すると初めから長期の固定金利にしておいた方が有利な結果になり、金利が下降すると初めから変動金利にしておいた方が有利な結果になる
【返済方法】
・元利均等返済
特徴…毎回の返済額が一定（元金と利息の合計が一定）
メリット…毎回の返済額が一定であるため、将来設計が立てやすい
デメリット…元金均等返済に比べ、トータルで支払う利息が多い
・元金均等返済
特徴…毎回の返済元金が一定（一定の返済元金＋利息＝返済額）
メリット…元利均等返済に比べ、トータルで支払う利息は少ない
デメリット…当初の返済額が多いため、最初の返済負担が重い
⑩間取りを決める
間取りは、現時点の家族構成や将来設計を考え、後悔のないようにしっかりと考えましょう。
初めに敷地や予算面から家の大きさを決め、その後駐車スペースや庭などの配置を大まかに決めます。
間取りのリビング、寝室、子供部屋、キッチン、お風呂、トイレなどの優先順位を決めていきます。
家事・生活導線や階段の位置、収納、吹き抜け、窓や照明、コンセントの位置、住宅設備なども決めましょう。
ゾーニング（各部屋を用途や機能別に分類して配置して使い勝手の良さや スムーズな動線を考えながら配置する）により、大まかな配置を決めていく方法が最近では一般的です。
しかし、初めて家を建てる人にとって間取りをイメージすることはなかなか難しいため、間取りをシミュレーションできるソフトなどを利用する方法もあります。
⑪外観を決める
色やデザインを決める際、業者や設備会社のショールームでカラーシミュレーションをしてもらい、ビジュアルで確認するとイメージがよく分かります。
ショールームなどで外壁や屋根の色などを決める場合も、室内と屋外では色あいが随分違うため、できれば外に出て空の下で確認するとよいでしょう。
⑫打合せ時の注意点
住宅を建てるまでには、何度も施工業者や設計士と打ち合わせを重ねていきます。
その中で大切なことは、メモをとったりして記録に残していくことです。
打合せの際に、雑誌やインターネットなどで探した切り抜きやイメージ写真などをファイリングして時に持っていくと、より具体的なイメージの共有に役立ちます。
曖昧な打合せは出来れば避け、分からないことやイメージができないものは正直に伝えて、納得するまで何度も打ち合わせを重ねましょう。
⑬着工
着工の前には工程表をもらいます。進行が分かりやすく、いつどんな工事が行われるかが事前に分かっていると安心です。
また、工事の予定日や時間や確認しましょう。
できればご近所への配慮として工事の時間は平日の9時～17時まで、 土日祝日は避けてもらったほうがいいでしょう。
施工業者の駐車スペースの確保も大切で、着工の前には事前にご近所ご挨拶をしておきましょう。
⑭現場をチェックする
大工とのコミュニケーションを図るのは大切です。
図面では明示していない細かなことを現場で打ち合わせをすることもあります。
現場へ行く際にはメジャーやカメラを持って行きましょう。
お茶などを差し入れて、労をねぎらうといいでしょう。
一般的に10時と15時に休憩を取られますので、そのタイミングに合わせて行きましょう。
しかし、気になる点や仕様変更などは職人ではなく、工事責任者に直接言いましょう。仕様書と実際の施工が違うとトラブルになることもありますので、情報は一括して管理してもらうことがポイントです。
⑮引き渡し
最終引渡しの前には内覧会（物件の最終チェック）をするのが一般的です。
内覧会では残代金を支払う前に物件の仕上がり状態を最終チェックをすることができます。
内覧会の際にはチェックシートを用意し、図面、仕様書、カメラ、懐中電灯、メジャーを持って行きましょう。少しの汚れやキズ、壁紙の貼り方など、少しでも気になる箇所がるばあいはしっかりと伝えましょう。
仕様書と実際の施工が違う点などもありますので、しっかりと確認してください。
最終チェック時に指摘した箇所がきちんと修正されているかも、後日確認しましょう。
⑯入居前に必要な手続き
入居に伴い、その前後の手続きはご自身で行う必要があります。
・引越業者の手配…引越業者
・住民票の移動・印鑑登録の変更…市区町村役場
・転校届…学校
・電気・ガス・水道の移転…電力会社・ガス会社・水道局
・新聞の移転…新聞販売会社
・固定電話の移転…電話会社
・携帯電話の住所変更…携帯電話会社
・インターネットプロバイダーへの住所変更…インターネットプロバイダー
・郵便の転送…郵便局
・銀行・郵便局・各種保険の住所変更…銀行・郵便局・各保険会社
・クレジットカード等の住所変更…クレジットカード会社
・自動車・バイクの移転…陸運局
・車庫証明・運転免許証の住所変更…所轄警察署
・勤務先への住所変更・通勤経路、社会保険関係（会社員の場合）…勤務先
・国民年金・国民健康保険の住所変更（自営業の場合）…市区町村役場
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