広島解体業者が借地権とは何かご説明いたします
広島解体工事業者ハウスドクターの三島です。
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権です。
借地権は建物を建てる（所有する）目的で地主から土地を借り、地代を支払います。
●借地権の種類
・旧借地権
現在の借地借家法ができる前の借地法による借地権で、借地契約を更新し続けることで場合によっては半永久的に借りることができます。
旧借地権は、存続期間の定めがない場合、建物が老朽化して朽廃すると借地権が自動的に消滅します。
存続期間が定められている場合は、建物が朽廃しても借地権が消えることはありません。
存続期間の定めのある契約における建物の朽廃は、地主側が契約解除を求める上での正当事由にはならないことになります。
物理的に建物がなくなる滅失（消滅）の場合は再築を認める前提の規定となっているため、普通借地権よりも借り主側が強い権利となっています。
・普通借地権
平成4年8月に新たに制定された借地借家法で定める借地権の一つです。
契約更新を前提としている借地権で、地主は正当事由がなければ契約を更新をしなければなりません。
借地権の存続期間は当初は30年、更新後第1回目は20年、それ以降は10年と期間が徐々に短くなります。
普通借地権には朽廃による消滅の規定はなく、滅失となります。
滅失後の建物再建で特に借地契約更新後の建物の再築に関しては、地主の承諾なく行うと借地権を失う可能性があります。
旧借地権では借主側が強かったのに対し、新法では地主側の都合でも解約できるという規定が設けられています。
・定期借地権
借地契約に更新がなく、期間満了とともに土地を地主に返還しなければならない借地権です。
存続期間はその契約内容によって異なりますが、一戸建ての場合は存続期間50年以上とする一般定期借地権であるものが多くなっています。
●メリット
・土地に対する税がかからない
土地に対する税金には固定資産税や都市計画税がありますが、借地権人はこれらの支払い義務がありません。
借地権を使用して他人の土地に家を建てることができますがあくまでも借りて使わせてもらっている状態で、契約期間中でも土地の所有権は地主にあり土地に対する税金は全て地主が支払う義務があります。
土地に対しての税金がかからないため、建物を運営する実質のコストは安くなります。
しかし、土地に対しての税金がかからないだけで建物の取得にかかる不動産取得税や建物に対しての固定資産税はかかります。
税金が全くなくなるわけではありませんが、土地分がかからないだけでも経済的なメリットは大きいです。
・価格が安価で済む
土地を購入する場合は巨額な資金が必要ですが、借地の場合は比較的安価で済みます。
地域の地代によっても異なりますが、借地権で土地を利用する場合は土地を購入する費用の6～8割程度で販売されていることが多くなっています。
・半永久的に借りることが可能
借地権は期限付きであるものの、更新をすることができれば半永久的に借りることも可能です。
一般的な普通借地権の場合でも最低期間は30年以上と長く、初期に定めた期間を満了するだけでも長期間土地を使用することができます。
契約の更新は、建物を長期間使用していないや建物の老朽化や汚損腐食が激しいなど正当な理由がなければ拒否されることはありません。
正当な理由なく拒否させる場合、借地権設定者は借地権者に対して多額の立退料を支払わなければならないため、使用期間に関する心配はありません。
●デメリット
・地代を毎月地主に納める必要がある
借地権を利用する場合、毎月地主に地代を納めなければなりません。
借地権で土地を借りてマイホームを建てた場合でも、地代分は毎月払い続ける必要があります。
マイホームでも毎月地代の支払いがあることで抵抗感を感じる方は、土地を購入しましょう。
建物のローンがある場合は、地代と合わせてローン支払いが必要なため月々の出費が大きくなる可能性もあります。
土地の使用を開始する費用は少ないけれど継続して使用する場合、全体の費用は土地を買ったほうが安くなる場合もあります。
・建物をリフォームする際は地主の許可が必要
建物をリフォームする際は、地主の許可が必要です。
土地を借りているからと勝手にできるわけではなく、建物部分でも大幅な改変がある場合は地主へ相談しなければいけません。
借地権の契約の際に使用用途は細かく決まられており、リフォームはそれを逸脱する可能性が高くなります。
無許可でのリフォームは契約違反に該当する可能性もあるため、注意しなければなりません。
大幅なリフォームで土地に影響を及ぼす場合は、別途地主への支払いが発生する場合もあります。
・銀行の融資を受けられない可能性がある
マイホームを建てる際は建物部分だけでもかなりの費用が必要ですが、借地権を利用している場合は銀行の融資を受けられない可能性があります。
借地権付きの土地の場合の土地の所有者は自分ではなく地主です。
所有権が自分にないため担保評価は弱く、万が一返済できない際の保険がないとして銀行が貸し渋る可能性があります。
仕事や年収、貯金額によっては融資が受けられる場合もあります。
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