広島解体スタッフが固定資産税評価額についてご説明いたします
広島解体工事業者ハウスドクターの三島です。
固定資産税評価額とは、固定資産税を賦課するための基準となる評価額です。
固定資産税は、市町村が毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋等（固定資産）の所有者に対し、その固定資産税評価額をもとに課税する税金となっています。
土地基本法第16条により、国は適正な地価形成及び課税の適正化に資するため、土地の正常な価格を公示するとともに、公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるよう努めることと規定されました。
そのため、相続税評価額は公示価格の80%、土地の固定資産税評価額は公示価格の70%を基準に決定されることとなったのです。
●固定資産税の税額
固定資産税の税額は、原則的に「固定資産税課税標準額の1.4％」とされています。
建物の場合は固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は通常一致しますが、土地の場合は固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は異なる額とります。
・住宅用地に係る課税標準額の特例
住宅用地は、その土地の課税標準額を次のように圧縮する措置が取られています。
小規模住宅用地の場合：固定資産税評価額×1／6＝固定資産税課税標準額
一般住宅用地の場合：固定資産税評価額×1／3＝固定資産税課税標準額
・土地に関する負担調整率
土地の固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行なわれています。
この評価替は、固定資産税評価額が急激に上昇すると納税者の税負担が急に増大し、納税の困難を招く恐れがあります。
そのため、地方税法では土地の固定資産税評価額が大きく上昇したときでも、土地の固定資産税課税標準額はわずかな上昇率にとどめるという措置を講じ、この上昇率を負担調整率といいます。
前年度の固定資産税課税標準額×負担調整率＝今年度の固定資産税課税標準額
●評価の方法
・固定資産の価格
固定資産の価格は適正な時価とされ、適正な時価とは特別な事情のない通常の取引において成立する価格とされています。
固定資産税は固定資産そのものに着目して課税する税金であるため、当該所有者の担税力があるかどうかは考慮されず、固定資産価格水準は市場価値とは本質的に異なります。
評価主体は市町村です。
・土地の固定資産税評価額
土地の適正な時価は、売買実例価額から特別な事情による不正要因に係る価額を除外した正常売買価格に基づいて求めることとされています。
実際の評価はまず標準宅地について不動産鑑定士が正常価格を評価し、その価格に70%を乗じ更に画地補正を施して土地の固定資産税評価額を求めています。
市街地評価は路線価を付設して求めることとされています。
・家屋の固定資産税評価額
家屋の固定資産評価の方法は、評価の対象となった家屋と全く同一のものを、新たに建築しようとした場合において必要とされる建築費(再建築費)を求め、当該再建築費に当該家屋の経過年数に応ずる損耗の状況による減価等を考慮して、家屋の価格を求めるものとされています。
●固定資産税評価額とは
・固定資産税や不動産取得税の計算に使われる
土地や家屋などの固定資産を持っていると、固定資産税を毎年納付することになります。
毎年1月1日現在で所有権を登記している人に対して課税され、納税通知書が送られてきます。
固定資産税の税額は、固定資産税評価額×1.4％で計算されています。
都市計画法による市街化区域内に土地や家を持っている人に課税される都市計画税や、家や土地を取得したときに1回限り課税される不動産取得税、登記にかかわる登録免許税も、固定資産税評価額をもとに計算されます。
・各自治体が個別に決定
固定資産税評価額は、各自治体の担当者がひとつずつ確認して決定してされています。
土地は土地の時価の約70％が固定資産税評価額の目安とされ、そのほか土地がどんな場所にあるか（市街地なのか村落地域なのか）、面積や形状はどうか、道路がどのように接しているかなどによって、評価額は異なります。
建物は新築時は請負工事金額の約50～60％が目安とされ、家の規模や構造、築年数などによって評価額が異なります。
●固定資産税評価額の調べ方
・固定資産税課税明細書を確認する
不動産の1月1日時点の所有者に対して市町村から送付される固定資産税課税明細書で確認することができます。
売却時には売主から買主に固定資産税課税明細書を引き渡す必要があるため、事前に用意しておきましょう。
・固定資産税評価証明書を取得する
固定資産税課税明細書を紛失してしまった場合は、不動産を管轄する市役所などで取得できる固定資産税評価証明書を取得することで確認することができます。
固定資産税評価証明書を取得ためには運転免許証や健康保険証などの身分証明書と持って行きましょう。所有者でない人が取得する際には委任状が必要です。
・固定資産課税台帳を閲覧・縦覧する
各市町村では、所有する土地や建物について記載された固定資産税台帳を閲覧することで固定資産税評価額を確認することができます。
毎年4月頃の一定期間、自分が所有する不動産と近隣の不動産とが乖離していないかを確認するための比較ができる縦覧制度を利用することもできます。
●固定資産税評価額は同じ床面積でも家によって異なる
・構造、建材や設備の質などで税額は変わる
建てるためのコストが高い家ほど、固定資産税評価額は高くなる傾向にあります。
同じ床面積の家でも、木造の家よりも建築コストが高い鉄筋コンクリート造（RC造）の家のほうが評価額が高いのが一般的です。
同じ床面積、同じ構造の家でも、キッチンやシステムバス、トイレなどの設備の品質や大きさ、数などが固定資産税評価額に影響します。
・マンションと木造の一戸建て
固定資産税評価額は、立地や家の規模、構造などで異なるため、マンションと一戸建てのどちらの固定資産税が高いのかを、単純に比べることはできません。
しかし、同じ購入価格で、土地の評価額に大きな差がないエリアにある物件の場合、マンションの方が木造一戸建てよりも固定資産税は高い傾向にあります。
これは、固定資産税は一般的には土地よりも建物のほうに多くかかるため。マンションは、敷地面積を住戸数で割った分が所有区分となり、購入価格のうち建物の占める割合が大きいためです。
●同じ土地でも4種類の価格がある
土地には固定資産税評価額以外にも価格が付き、同じ土地でも4つの違った価格があります。
一物四価といわれ、時価（実勢価格）、公示価格（公示地価）、相続税評価額（路線価）、固定資産税評価額の4つがあり、それぞれ違う基準で評価された価格となっています。
固定資産税の計算に使われるのは、固定資産税評価額です。
・時価 （実勢価格）
実際に取り引きされた価格、または周辺の取引事例などから推定した価格です。国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」で閲覧することができます。
・公示価格 （公示地価）
国土交通省が公示する標準地の価格です。毎年1月1日時点の地価を評価し、毎年3月下旬に公示されます。国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」で閲覧することができます。
・相続税評価額 （路線価）
相続税や贈与税の課税基準になる価格です。国税庁で選んだ標準地の道路の値段から、土地の価格が算出されます。国税庁のWEBサイト内で路線価図等が公開されています。
・固定資産税評価額
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの基準になります。市町村が決定し、3年ごとに評価替えが行われます。送られてくる固定資産税の納税通知書で確認でき、市町村役場にある固定資産課税台帳でも確認可能です。
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