広島解体店長が更地とは何かご説明いたします

広島解体工事業者ハウスドクターの三島です。

更地とは、建物・建築物などがなく借地権など使用収益を制約する権利の付いていない土地です。

建物が建っていないだけでは更地ではなく、市街化区域内でも、耕作されていない農地や樹木のない山林などは更地ではありません。

建物や構造物などが何も立っていない宅地で借地権や地役権などもついておらず、購入後すぐにでも新しく建物を建てられる状態です。

購入後、容積率や建ぺい率等の法規制は受けますが、それ以外の制約を受けずに自由に住宅が建てることができます。

抵当権がついていても更地となりますが、抵当権は土地の使用収益（利用の仕方）を制限するものではないためです。

売却時は、更地の状態で引き渡すか、建物などを残した古家付きなど現況渡しとするかは判断を要します。

土地を相続した場合などに、建物を解体して更地として売りに出すことがあります。

その際は、建物が建っていない場合は固定資産税は住宅用地の特例の対象にならないため注意が必要です。

解体業者は数多く存在しますが、コストだけでなく解体技術や廃棄物の撤去処理の質など業者による差が大きいため、信頼できる会社探しが重要です。

●空き家を更地にするデメリット

・解体費用が高い

家を解体して更地にするにはかなりの額の解体費用がかかります。

木造の建物だとしても一坪あたり2～3万円の解体費用がかかることが多く、土地を売却する予定があるのであれば解体費用は譲渡費用として計上することができますが解体費用の方が高くついてしまうことも少なくありません。

・解体することで建築基準法の接道義務に抵触する

建物を解体することにより建築基準法の接道義務に抵触してしまうこともあります。

これは「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」というもので、これに抵触してしまう場合は再建築不可物件となるため評価額が非常に低くなります。

・固定資産税が高くなる

家が建っている土地と更地では固定資産税が異なります。

建造物が建っている土地に対しては土地に対する固定資産税の特例があり、税負担が軽減されている状態です。

建造物を解体して更地にしてしまうことにり特例から外れてしまい、固定資産税が3～4倍に増えてしまいます。

土地が広い場合や地価の高い土地であれば更地にしても固定資産税が上がらないこともあります。

また家の固定資産税が土地の固定資産税の3.2倍以上なら固定資産税は上がりません。

●家を解体して土地を売却する場合

空き家対策特別措置法があり、空き家を解体することによって補助金を受け取ることができることもあります。

更地の売却価格に解体費用を上乗せすることもできます。

●土地を売る場合は古家付きと更地ではどちらがいい

【古家付き】

・メリット

古家付きで売却する際のメリットは、解体費用が掛からないことです。

家を解体する費用は坪単価3万円～が相場となっており50坪あれば150万円、売却前にかなりの金額を負担しなくてはなりません。

しかし、古家をそのままの状態で売却する古家付きであれば、費用負担の必要ありません。

解体前に家の所有者がある程度不用品の分別をしなくてはならないことも多く、家にある必要なものと不要なものの整理も必要です。

税制面でも大きなメリットがあり、古家は財産価値が低く固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けることができるため、早期に売却できない場合でも所有者の金銭的負担が軽くなります。

・デメリット

古家付きで売却する際のデメリットは、建物の瑕疵に関するトラブルが起きる可能性があることです。

瑕疵とは欠陥のことで、古家つきで売却すると瑕疵担保責任が課され古家に居住する上でなんらかの欠陥があった場合に売主が責任を追わなくてはならないトラブルを生じることもあります。

古家を購入する場合は最初から不具合が有ることは想像がくため、買主との話し合いで瑕疵担保責任を免除してもらう契約をすることは可能です。

土地の購入が目的の買主は、古家を解体しないと土地が使えないため、同条件の更地に比べて検討の優先順位が下がってしまいなかなか売れないということになることもあります。

また、古家を残しての販売となるため、古家の見た目で良くない印象を持たれて損をしてしまうこともあります。

【更地】

・メリット

更地で売る場合は、建物が建っていない状態で売り出されるため、買主にとってはすぐに建設を開始でき施工期間が短くすることができることから、買い手がつきやすい傾向にあります。

買主の予算面でも解体費用を負担する必要がないため、比較的買いやすい物件として見られることもあります

更地であれば建物に対する責任を負う必要がなく、建物の瑕疵に関するトラブルを避けることもできます。

・デメリット

更地にすることで、土地の固定資産税が高くなってしまうことです。

古家を解体すると支払う税金が3～4倍ほどに増え、売れるまでの期間が長くなるほど負担額が増えます。

販売価格に加算するにしても、解体の費用負担が先にかかります。

解体後には建物滅失登記が必要です。登記自体に費用はかかりませんが、業者に依頼をすると報酬を支払うことになり数万円ほどの費用負担が発生します。

解体をすることによる騒音などについて近隣に挨拶回りをする必要もあります。

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