広島解体スタッフが住宅用地の固定資産税特例措置についてご説明いたします

2019.09.13

広島解体工事業者ハウスドクターの三島です。

住宅用地の固定資産税特例措置とは、土地に対する固定資産税が課税される年の1月1日（賦課期日）において、住宅やアパートなど人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地（住宅用地）については、特例措置があり税金が軽減されています。

固定資産税とは、住宅を取得した場合にかかる税金です。

固定資産税の算定は課税標準額×税率により算定します。

課税標準額は固定資産である土地や家屋の評価額に基づいて算定します。

固定資産の評価額とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された額を知事または市町村長が決定し、固定資産課税台帳に登録したものです。

評価額は基準年度（3年ごと）に全件評価替えを行い価格が見直されることになっており、その間は原則として評価額は据え置かれます。

ただし、土地については地価下落があり評価額を据え置くことが適当でないときは基準年度以外でも評価額が修正されます。

家屋…評価時点における再建築価格から経過年数に応じた減価を考慮し評価額を算定（実勢価格の4～6割程度が目安）

土地…公示価格の約７割を目安に評価（実勢価格の6～7割程度が目安）

固定資産税は、建物や土地を所有している限り毎年かかる税金です。

家屋である住宅の場合は評価額が年の経過とともに減価していくため、建物が古くなるにつれ税額も減少していきます。

なお、評価額算定に用いられる減価率は下限（最終残価率）が2割と定められており、その下限に達した以降は建物がどんなに古くなっても評価額は減少せず、税額は減りません。（一般的な木造専用住宅は25年で下限に到達）

評価額の見直しは3年に1度の基準年度毎に全国一律に行わるため、3年おきに税額が減少していきます。

評価替えは基準年度（3年ごと）に行われますが、課税開始から3年ごとに行われるのではなく、あくまでも行政が定めた評価替えの年に一斉に行われます。

そのため、課税開始時年によっては、翌年に評価替えがされる場合もあります。

土地の場合は地価の変動に応じて評価額が見直されます。

土地も家屋と同様、原則として3年ごと（基準年度）に評価額の見直しを行うため、評価額が3年間は据え置かれます。

しかし、地価の下落があり評価額を据置くことが適当でない場合は、基準年度以外でも評価額の修正が行われる場合があります。

土地はその利用用途が住宅である場合、特例制度により大きな軽減を受けることができます。

税額の算定基礎となる課税標準額が減じられることにより税額が減るという仕組みです。

アパートやマンションなどの場合は、戸数×200平方メートル以下の部分が小規模住宅用地となります。

併用住宅（家屋の一部が住宅のほか、店舗などに利用されている家屋）の場合は、建物の構造、階数、住宅として利用している部分の割合により、住宅用地となる面積が異なります。

賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地や住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
しかし、住宅の建て替えのために、家屋が建築中である土地については、一定の要件を満たすものと認められる場合、住宅用地として取扱うこととなります。

【小規模住宅用地（住宅やアパート等の敷地で200平方メートル以下の部分）】

固定資産税…価格×1/6
都市計画税…価格×1/3

【一般住宅用地（住宅やアパート等の敷地で200平方メートルを超える部分）】

固定資産税…価格×1/3
都市計画税…価格×2/3

土地の特例は期限はなく、住宅を解体するや用途を変えるといったことがない限り、この特例措置は継続します。

一方、解体をした途端に特例が適用されず、税額が6倍になってしまいます。

専用住宅の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の総床面積の10倍までの土地です。

併用住宅の敷地の用に供されている土地の場合は、居住部分の割合に応じた所定の率を乗じて得た面積に相当する土地です。