広島解体業者が市街化調整区域についてご説明いたします

広島解体工事業者ハウスドクターの三島です。

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき指定される都市計画区域における区域区分（線引き）のひとつです。

市街化調整区域は、国土の約10.3%を占めています。

都市計画法の定義としては市街化を抑制すべき区域とされ、この区域での開発行為は原則として行わず都市施設の整備も原則として行われないため、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域となります。

ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、および公的機関による土地区画整理事業などによる整備等は可能です。

既存建築物を除いては全般的に農林水産業などの田園地帯とすることが企図されており、市街化区域と対をなします。

都道府県は、都市計画区域について都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができますが、政令指定都市には区域区分を定めなければなりません。

市街化調整区域では市街化を抑制するため、原則として用途地域を定めてはいません。

市街化調整区域のうち、土地区画整理事業などにより計画的な市街地整備を行う準備が整った段階で市街化区域に編入できる区域として、特定保留区域を設ける場合があります。

2001（平成13）年5月18日に施行された改正都市計画法により、自治体によって市街化調整区域での建築要件が緩和されているところもあり、条例に則って市街化調整区域に住宅を建てているケースもあります。

●市街化調整区域の特則

規模の大小にかかわらず、開発行為を行おうとする者は原則として都道府県知事から開発許可を受ける必要があります。

開発許可を受けている場所以外では、都道府県知事の許可を受けなければ建築物の新築、第一種特定工作物の新設をすることはできません。

建築物の改築や用途変更により、農林漁業用建築物や公益上必要な建築物以外の建築物にすることはできませんが、開発許可が不要な場合は知事の許可も不要となっています。

建築物を新築や増改築移転（増改築移転部分の床面積が10平方メートル以内のものを除く）を行おうとする者は、特定行政庁に申請して建築確認を受ける必要があります、（市街化区域・市街化調整区域共通）

地区整備計画において、容積率の最低限度や建築物の建築面積の最低限度、高さの限度を定めることはできません。

5,000平方メートル以上の土地取引については、国土利用計画法に基づく届出が必要です。

開発許可を受けているもの等である場合を除き、公正競争規約により土地取引の広告をする際には、「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築はできません」と16ポイント以上の文字で表示しなければいけません。（新聞や雑誌広告ではこの規制はない）

●市街化調整区域のメリット

・基本的に農業や林業を行う地域なので騒音は少ない
・高層ビルや商業施設が建築されにくいため、市街化区域に比べて静かな環境で過ごすことができる

●市街化調整区域のデメリット

・家などの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限がある
・一般的な土地に比べて制限があることから、市場価値が下がり価格が割安な場合もある
・市場価値が下がると、住宅ローンの融資が受けられないことや融資額が減額されることもある
・住宅地ではないため、舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れることもある
・住宅地ではないため、整備工事が自治体から助成金が受けられないこともある
・コンビニやスーパーなどの生活利便施設や駅など交通機関が遠い、または少ないこともある
・基本的に農業や林業を行う地域なので、農薬や肥料の臭いなどが気になることもある

●買っても建て替えや増築できない？

市街化調整区域では建物の建築が制限されます。

建物を建てるときはもちろん、建て替えや中古住宅を購入して、増改築やリノベーションをする場合にも、基本的に自治体に開発許可を受ける必要があります。

建てられる規模を決める容積率や建蔽率（建ぺい率）制限だけではなく、既存建物に比べて延床面積の1.5倍までなど一定の規模までしか建て替えが認められないこともあります。

しかし、自治体によっては、条例で市街化調整区域でも開発を認めている地域もある、指定された地域は許可があれば誰でも住宅などを建てることができます。

指定される地域は一定数の家が建っていて宅地化されている、上下水道が整備されているなど事情はさまざまです。

事前に家を建てたいや建て替えたいエリアの自治体の担当部署に問い合わせてみましょう。

●売却するときに不利？

市街化調整区域の不動産売買は複雑で通常の土地よりもハードルくなり、不動産会社によっては売買仲介に難色を示され不利な面もありますが、売却できないわけではありません。

ポイントはどのような開発許可要件があるかで、少しでも開発許可要件が緩和されている土地ほど比較的売れやすくなっています。

売却しやすくなる目安としては、宅地になっているや農地ではないなどです。

また、新築や建て替えが許可されにくい土地でも、土地の広さや周辺の環境から、家を建てずに事業を行いたいという方もいます。

しかし、許可の申請は購入者が行うため、購入者の希望で条件が変わります。事前に自治体の担当部署に相談しましょう。

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